1. ПДВ (IVA), податок на передачу прав власності (ITP) і податок на юридичні задокументовані акти (AJD)
2. Витрати, пов'язані з підписанням договору купівлі-продажу житла і оформленням іпотеки
3. Головне при виборі житла - чітко визначити розмір бюджету
4. Отже, яке ж житло вибрати: первинне або вторинне?

Ринок нерухомості в Іспанії відновлюється, і багато людей, які очікували слушного моменту для покупки житла , Зараз вирішуються на цей крок. Пропозиція на ринку новобудов в деяких районах країни досі обмежена. Хорошим прикладом тут послужать центр і північ Мадрида. Та первинна нерухомість, що виставляється на продаж, повністю розходиться протягом декількох місяців, і це неминуче призводить до підвищення її вартості.

Перед потенційними покупцями стоїть вибір: придбати нове житло з усіма зручностями «в первозданному вигляді» або зупинитися на вторинної нерухомості, яка часто вимагає ремонту .

Розкид в ціні між первинним і вторинним житлом може бути дуже суттєвим. Що стосується податків і супутніх витрат (нотаріус, реєстрація, керуючий справами і ін.), то тут різниця мінімальна. Супутні витрати при покупці житла зазвичай складають 10-15% його вартості.

Що стосується податкової сторони питання, Міністерство фінансів розрізняє, з одного боку, нове житло, колишнє об'єктом передачі прав власності одного разу (наприклад, коли забудовник продав його сім'ї безпосередньо), а з іншого - житло вторинне, тобто те, що змінило власника більш ніж один раз. До другої категорії входить також банківська нерухомість, придбана фінансовими установами у забудовників. Тобто з точки зору оподаткування має значення не рік побудови житла, а то, скільки разів воно змінило власника.

ПДВ (IVA), податок на передачу прав власності (ITP) і податок на юридичні задокументовані акти (AJD)

Нове житло в Іспанії обкладається IVA (ПДВ) - податок у розмірі 10% від вартості об'єкта. Коли мова йде про соціальному житло (VPO) спеціального режиму (régimen especial) або продається за ринковими цінами (promoción pública), ставка податку знижується до 4%.

вторинна нерухомість обкладається ITP, ставка якого варіюється в залежності від автономії (6-10%).

Існує ще один податок, пов'язаний з купівлею нерухомості: AJD - податок на юридичні задокументовані акти, що стягується автономіями. Йдеться про податок, яким обкладаються нотаріальні, комерційні та адміністративні документи . Ставка податку складається з двох частин - фіксованої (застосовується до нотаріальних документів) і змінна (коли об'єкт підлягає реєстрації в Реєстрі власності). У різних автономіях ставка варіюється від 0,5-2%. Наприклад, якщо житло коштує € 200 000, AJD складе € 1000 - € 4000.

Отже, при покупці нового житла сплачується IVA, а також фіксована і змінна ставка AJD, вторинного - ITP і фіксована ставка AJD.

Витрати, пов'язані з підписанням договору купівлі-продажу житла і оформленням іпотеки

Крім податків, процес покупки житла тягне за собою витрати, пов'язані з договором купівлі-продажу і оформленням іпотеки . До слова, питання з приводу того, чи повинні останні оплачуватися з кишені клієнта, не раз вирішувалося в Верховному суді. У деяких випадках суд виносив рішення про повернення банком клієнту AJD, що стягується з іпотечного акту. Що стосується витрат на оцінку житла, проведення якої необхідно для оформлення іпотеки, вони повністю лягають на плечі клієнта. Оплата послуг оцінювача не є фіксованою. В середньому вона становить близько € 250.

Тепер поговоримо про витрати, які передбачає підписання контракту купівлі-продажу. Якщо житло коштує € 200 000, витрати на нотаріуса складуть близько € 400-500 (фіксований тариф, встановлений державою в 1989 році). Всі нотаріуси в Іспанії беруть однакову суму за одні й ті ж послуги і можуть надати знижку максимум 10%. Проте, хоч тариф і фіксований, сума залежить від кількості копій контракту, вартості житла і від того, купується чи разом з ним гараж або комора.

Реєстрація факту покупки в Реєстрі власності обійдеться приблизно в € 224. Ця сума також є фіксованою (встановлена ​​державою, але залежить від ціни об'єкта). Хоча вписування житла в Реєстр не вважається обов'язковою процедурою, це рекомендується зробити, щоб забезпечити собі юридичну безпеку.

Існують і інші дрібні витрати, які в сумі також «з'їдають» певну частку бюджету. Сюди відносяться, наприклад, отримання витягу з Реєстру власності ( nota simple ) - € 18 або відкриття реєстраційного листа (документа, що дає нотаріусові право на надання документів в електронному вигляді) - € 30.

Також не слід забувати про комісії за оформлення іпотеки, хоча деякі банки не беруть за це нічого. Якщо ваш банк все-таки стягує цей платіж, він зазвичай не перевищує 2% від вартості житла, тобто в наведеному вище прикладі сума комісії складе € 3200.

Головне при виборі житла - чітко визначити розмір бюджету

Щоб підрахувати, на яку суму потрібно орієнтуватися при виборі житла, потрібно помножити свій річний дохід на чотири. Наприклад, якщо заробіток в сім'ї за рік становить € 50 000, рекомендується, щоб максимальна вартість об'єкта не перевищувала € 200 000. В даний час банки (В переважній більшості випадків) надають фінансування в розмірі не більше 80% від оціночної вартості нерухомості. Тобто при зазначеної вище суми покупки ви повинні мати на руках близько € 50 000.

Коли бюджет встановлено, можна почати моніторинг ринку, щоб остаточно вирішити для себе, яке житло ви збираєтеся купувати - нове чи вторинне. Справа в тому, що бажання часто не співпадають з можливостями: різниця у вартості між новобудовами і більш старими об'єктами часто дуже істотна, а ціни на нерухомість в Іспанії останнім часом ростуть швидше, ніж зарплати.

Згідно з даними нотаріальних контор за липень, вартість квадратного метра вторинного житла склала € 1 487, а первинного - € один тисячі сімсот дев'яносто п'ять. Тобто об'єкт площею 100 м2 при інших рівних умовах буде коштувати € 150 000, якщо мова йде про вторинному житло, і € 180 000, якщо ми говоримо про новобудову.

Проте експерти нагадують, що це всього лише грубі розрахунки. У підсумку на ціну житла впливає безліч факторів, один з яких - його розташування. Так, в центрі Мадрида немає новобудов. Той, хто захоче купити тут житло, буде вибирати з квартир класу «люкс» і об'єктів вторинного ринку. Навпаки, в таких регіонах, як Авіла і Сеговія, дуже велика пропозиція нових квартир, на які в цих зонах немає попиту.

Отже, яке ж житло вибрати: первинне або вторинне?

В першу чергу, відповідь залежить від вашого бюджету. Це визначальний фактор. На другому місці знаходяться переваги щодо місця розташування житла. Ні для кого не секрет, що новобудови більш бажані для покупців, і прекрасно, якщо можливості дозволяють вам придбати саме те житло, про яке ви мрієте. Якщо ж це не так, то завжди є можливість виділити головні критерії, на які ви будете орієнтуватися при покупці свого будинку, що дозволить вам вибрати оптимальний варіант, повністю влаштовує і вас, і ваш бюджет.

Центр послуг «Іспанія по-російськи» - це надійний партнер на ринку нерухомості в Іспанії. Купівля, оренда, житлова і комерційна нерухомість, отримання іпотеки, індивідуальний підбір об'єктів.

+7 495 236 98 99 або +34 93 272 64 90 , [email protected]