Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) є неприбутковою організацією.

Напрямок його діяльності не передбачає отримання прибутку (ст. 4 Закону № 2866 і абзац «е» пп. 7.11.1 Закону про прибуток), так пп. 7.11.7 Закону про прибуток відносить ОСББ до категорії підприємств, які звільняються від сплати податку на прибуток. 1 Див .. «ДК» № 30/2006 на с. 20. 2 Вказівка ​​про те, що ОСББ є неприбутковою організацією, обов'язково повинен бути в статуті об'єднання.

Організація, яка звільняється від сплати податку на прибуток, включається за ідентифікаційним номером до Реєстру неприбуткових організацій (установ). Так, згідно з Положенням про Реєстр неприбуткових організацій та установ, затвердженого наказом ДПАУ від 11.07.97 р № 232, для ОСББ обов'язково встановлюється ознака неприбутковості.

Структура ознаки неприбутковості організацій (установ) встановлюється відповідно до Порядку визначення структури ознаки неприбуткових установ (організацій), затверджений наказом ДПАУ від 03.07.2000 р № 355. Для ОСББ встановлено код ознаки неприбутковості 0015, і його привласнює податковий орган за місцезнаходженням ОСББ.

Організація бухгалтерського обліку в ОСББ

Бухгалтерський облік в ОСББ необхідно організувати і вести відповідно до нормативних документів, що регламентують ведення бухгалтерського обліку в Україні: Закон про бухгалтерський облік, положень (стандартів) бухгалтерського обліку, Плану рахунків та Інструкції № 291.

Оскільки діяльність ОСББ не спрямована на ведення комерційної діяльності, але передбачає обов'язкову наявність калькуляції витрат, то в бухгалтерському обліку об'єднання доцільно використовувати витратні рахунки класу 8 Плану рахунків і групувати понесені витрати за елементами витрат. У підсумку це дасть можливість побачити не тільки загальну суму витрат за період, а й відстежити їх структуру.

Чи є ОСББ платником податку на прибуток?

Згідно з пп. 7.11.7 Закону про прибуток, від оподаткування звільняються доходи у вигляді:

- Внесків;

- Коштів або майна, які надійшли для забезпечення потреб основної діяльності об'єднання;

- Пасивні доходи.

Решта доходів об'єднання будуть обкладатися податком на прибуток за умовами пп. 7.11.9.Закона про прибуток. Так, якщо доходи об'єднання, «... отримані протягом звітного (податкового) року з джерел, визначених пп. 7.11.5, на кінець першого кварталу наступного за звітним року перевищують 25% від загальних валових доходів, отриманих протягом такого звітного (податкового) року ... », то ОСББ зобов'язане сплатити податок з нерозподіленої суми прибутку за ставкою 25% від суми такого перевищення.

Крім того, якщо ОСББ отримує доходи, що підлягають оподаткуванню (а саме інші доходи, ніж визначені пп. 7.11.7 Закону про прибуток), то сума податку на прибуток, яку потрібно буде сплатити об'єднанню, визначатиметься як сума доходів, отриманих з джерел, які передбачають оподаткування таких доходів, зменшена на суму витрат, пов'язаних з отриманням цих доходів, але не вище суми таких доходів. Однак при підрахунку суми перевищення доходів над витратами, а також при визначенні сум оподатковуваного прибутку сума амортизаційних відрахувань не враховується.

Але для того, щоб можна було безпомилково виділити доходи, які треба обкладати, і доходи, звільнені від оподаткування, згідно з пп. 7.20 Закону про прибуток ОСББ зобов'язане вести окремий облік доходів, які не включаються до складу валових доходів або звільняються від оподаткування. Таким чином, термін «валові доходи» торкнеться тільки тих доходів об'єднання, які будуть обкладатися, а «валові витрати» - тих витрат, які були понесені для отримання таких доходів1.

При цьому, згідно з п. 7.20 Закону про прибуток, слід враховувати, що:

1) до складу валових витрат об'єднання не включатимуться витрати, понесені у зв'язку з отриманням доходів, звільнених від оподаткування;

2) балансова вартість покупних товарів, матеріалів, сировини, комплектуючих виробів та напівфабрикатів на складах, у незавершеному виробництві та залишках готової продукції, які використовуються для отримання таких звільнених доходів, не бере участі в розрахунку приросту (убутку) балансової вартості згідно п. 5.9 Закону про прибутку;

3) не враховується в зменшення скоригованого валового доходу сума амортизаційних відрахувань, нарахована на ті основні фонди, які використовуються для отримання доходів, звільнених від оподаткування. Якщо основні фонди використовувалися для отримання як оподатковуваних доходів, так і звільнених від оподаткування, то в зменшення скоригованого валового доходу включатися і сума амортизації, нарахована відповідно до використання основних фондів для отримання оподатковуваних доходів.2 1

В цілому ОСББ, як неприбуткова організація, не має права окремо формувати валові витрати згідно зі ст. 5 Закону про прибуток, оскільки не відноситься до тих підприємств, діяльність яких спрямована на отримання прибутку.

Про це пише ДПАУ в листі від 23.05.2003 р № 4766/6 / 15-1316 (див. «Документи для роботи» № 34-35 / 2003). 2 спостерігається деяка невідповідність норм пп. 7.11.9 і п. 7.20 Закону про прибуток щодо обліку норм амортизаційних відрахувань. У цьому випадку, на думку автора, пріоритетними є норми пп. 7.11.9 Закону, як спеціальні.

Треба ОСББ реєструватися платником ПДВ?

Наявність ознаки неприбутковості для ОСББ ще не свідчить про те, що така організація не може або не повинна бути платником ПДВ. Згідно п. 2.1 Закону про ПДВ, об'єднання може бути платником податку за двома підставами: за своїм добровільним рішенням або якщо підлягає обов'язковій реєстрації як платник цього податку.

В обов'язковому порядку ОСББ реєструватися: якщо згідно з пп. 2.3.1 Закону про ПДВ загальна сума оподатковуваних операцій, нарахована (сплачена, надана), протягом останніх 12 календарних місяців сукупно перевищить 300000 гривень (без урахування податку на додану вартість).

У діяльності ОСББ типовими оподатковуваними операціями будуть:

1) надання комунальних послуг мешканцям будинку, в разі якщо правління об'єднання є керуючим і одночасно виступає колективним замовником комунальних послуг (докладніше див .. Нижче - в розділі «Комунальні платежі»);

2) здача в оренду приміщень і майна, власником (або співвласником) яких є ОСББ;

3) плата жителів за послуги з утримання будинку.

Незалежно від розміру операцій з поставки послуг ОСББ має право скористатися п. 11.11 Закону про ПДВ. Касовий метод обліку ПДВ передбачає, що податкові зобов'язання та податковий кредит в частині таких послуг виникати виключно за фактом оплати.

Як бачимо, ОСББ має реальні підстави зареєструватися платником ПДВ. Однак ми говорили про податковий кредит. Чи буде об'єднання мати право на нього? Так.

Зміни, внесені до пп. 7.4.1 Закону про ПДВ (які вступили в силу 31.03.2005 р), дозволяють ОСББ - платнику ПДВ відносити до податкового кредиту суми ПДВ, нараховані (сплачені) їм в зв'язку з «придбанням або виготовленням товарів (у тому числі при їх імпорті ), з метою подальшого використання в оподатковуваних операціях у межах господарської діяльності ».

Нюанс: при формуванні податкового кредиту потрібно буде розподіляти суми ПДВ: окремо - враховані за касовим методом (при продажу комунальних послуг), а окремо - за першою подією (при придбанні товарів, робіт, послуг). Спеціальної методики для такого розрахунку немає, але можна скористатися пп. 7.4.3 Закону про ПДВ, який радить виділяти суму ПДВ у відсотковому відношенні до оплати таких операцій в загальному обсязі оподатковуваних операцій.

Ще одна особливість сплати ПДВ для ОСББ - це сума ПДВ, яка міститься в сумі субсидій, отриманих об'єднанням з бюджету. Підпункт 3.2.7 Закону про ПДВ встановлює, що операції з надання субсидій громадянам не обкладаються ПДВ. Але незважаючи на те, що одержувачами субсидій є мешканці - фізичні особи, суми субсидій для оплати житлово-комунальних послуг надходять з бюджету безпосередньо на рахунок об'єднання - юридичної лиця1. А це є приводом для обкладення таких сум ПДВ.

1 П. 15. Положення про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива, затвердженого Постановою КМУ від 21.10.95 р № 848.

Сума ПДВ, яку платити об'єднання в бюджет, визначається як різниця між загальною сумою податкових зобов'язань об'єднання, що виникли в результаті продажу товарів (робіт, послуг) протягом звітного періоду, та сумою податкового кредиту цього звітного періоду.

Облік отриманого на баланс житлового комплексу

Безоплатно отриманий житловий комплекс як об'єкт основних засобів потрапляє на баланс за первісною вартістю, яка дорівнює його справедливій вартості на дату отримання об'єкта з урахуванням витрат, зазначених у п. 8 П (С) БО 7. Амортизація на отриманий житловий комплекс в ОСББ нараховується протягом терміну корисного використання комплексу, який визначається при введенні його в експлуатацію.

Згідно п. 30 П (С) БО 7, нарахування амортизації збільшує витрати організації і суму зносу основного засобу. Разом робиться проводка на збільшення доходів організації та зменшення її додаткового капіталу (див. Таблицю 1). У разі реконструкції житлового комплексу або його добудови нарахування амортизації припиняється починаючи з місяця, наступного за місяцем переведення його на реконструкцію чи добудову.

А первісна вартість житлового комплексу, згідно з п. 14 П (С) БО 7, збільшується на суму витрат, понесених об'єднанням на реконструкцію чи добудову. У бухгалтерському обліку при введенні в експлуатацію добудови варто застосовувати рахунок 15 «Капітальні інвестиції» - на це вказує МФУ в листі від 17.11.2003 р № 31-04200-04-5 / 5570.

Закон про прибуток розглядає основні фонди неприбуткових організацій як невиробничі фонди. Крім того, згідно з пп. 8.1.4 Закону про прибуток, витрати на придбання, ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення невиробничих фондів не підлягають амортизації та провадяться за рахунок відповідних джерел фінансування (на відміну від бухгалтерського обліку, де обов'язково нараховується амортизація).

Бухгалтерський облік та оподаткування доходів ОСББ

ОСББ в процесі своєї діяльності може отримувати такі види доходів, як:

1) членські внески (спрямовуються на утримання житлового комплексу);

2) надходження на розрахунковий рахунок платежів від членів об'єднання з метою подальшого перерахування за комунальні послуги;

3) бюджетні дотації, субсидії і відшкодування пільг для деяких категорій громадян (жителів);

4) орендна плата;

5) інші доходи, не заборонені законодавством.

Облік коштів цільового фінансування і цільових надходжень

Сам термін «цільове фінансування» передбачає, що кошти (майно), які надходять на фінансування та здійснення конкретних програм або заходів, повинні бути використані виключно за призначенням.

Для цього в статуті ОСББ зазначають конкретну мету, на яку будуть використані такі кошти або майно, або ж це визначає особа, яка їх надає.

Використання зазначених коштів не за призначенням загрожує притягненням до кримінальної відповідальності посадових осіб ОСББ і можливою конфіскацією таких цільових коштів або майна. У бухгалтерському обліку цільове фінансування, згідно з п. 16 П (С) БО 15, не визнається доходом, поки не буде підтвердження того, що воно було отримане та підприємство виконає умови щодо такого фінансування. Це не означає, що такі кошти автоматично стають доходом ОСББ. Отримане цільове фінансування визнається доходом протягом тих періодів, в яких були понесені витрати, пов'язані з виконанням умов цільового фінансування. Тобто поки кошти цільового фінансування не почнуть використовуватися за призначенням, до в бухгалтерському обліку ОСББ вони розглядатися як дохід. Для обліку цільового фінансування ОСББ використовується рахунок 48 «Цільове фінансування і цільові надходження», по субрахунках якого враховуються такі види надходжень: членські внески, субсидії, асигнування з бюджету, відшкодування пільг, добровільні внески і т.д .. На прикладі (див. Таблицю 2) розглянемо облік субсидій на оплату житлово-комунальних послуг, що надаються членам ОСББ. Приклад Нараховано борг за спожиті комунальні послуги мешканцями будинку в сумі 54000 грн (в т.ч. ПДВ). У загальної суми боргу включено нараховану субсидію в сумі - 2400 грн (в т.ч. ПДВ)

Облік комунальних платежів

Якщо будинок обладнаний приладами поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання та гарячого водопостачання, то частіше комунальні послуги платять самі мешканці відразу на рахунки постачальників цих послуг за встановленими тарифами. Тоді ОСББ не бере участі в такій операції, а тому немає необхідності відображати її в обліку. А ось якщо в багатоквартирному будинку немає технічної можливості для поквартирного обліку споживання зазначених комунальних послуг та керуючим виступає правління об'єднання, то це означає, що об'єднання буде колективним замовником комунальних послуг (ст. 13 Закону № одна тисячі вісімсот сімдесят п'ять, см. Таблицю 3 на с. 20) .

Тобто ОСББ купує комунальні послуги у постачальників цих послуг (на підставі укладених договорів) і продає їх кінцевим споживачам. А це вже є підставою для реєстрації об'єднання платником податку на додану вартість. Однак слід звернути увагу, що, на відміну від оподаткування орендної плати (де застосовується метод «першої події»), при визначенні бази оподаткування при продажу комунальних послуг застосовують касовий чином на підставі п. 11.11 Закону про ПДВ. У бухгалтерському обліку ОСББ операції з нарахування та сплати комунальних платежів відображатися так, як показано в таблиці 5.

Облік орендної плати

ОСББ може віддати частину приміщень в оренду, уклавши договір оренди.

Бухгалтерський облік розрахунків з орендарями можна вести на рахунку 377 «Розрахунки з іншими дебіторами» і облік орендної плати - на субрахунку 713 «Дохід від операційної оренди активів» (див. Таблицю 6). Орендна плата не відноситься до пасивних доходів, а тому є доходом, який оподатковується згідно із Законом про прибуток. Розмір податку на прибуток визначається з різниці між доходом, отриманим від оренди, і сумою експлуатаційних вітрат1, понесених на утримання тих приміщень, які здаються в оренду.

Відображення в обліку ОСББ ведення іншої господарської діяльності див. У таблиці 4.

звітність

За кожний звітний період ОСББ зобов'язується подавати до органів ДПАУ Звіт про використання коштів неприбутковими організаціями та установами за встановленою формою відповідно до вимог п. 1.3 Порядку складання податкового звіту про використання коштів неприбутковими установами й організаціями, затвердженого наказом ДПАУ від 11.07.97 р № 233. 1 Сума експлуатаційних витрат відшкодовується орендарями в розмірі, обумовленому в договорі оренди. Розмір таких витрат розраховується з розрахунку 1 кв. м площі в цілому по будинку і розподіляється пропорційно орендованих площ.

Нормативна база

Закон № 1875 - Закон України від 24.06.2004 р № 1875 «Про житлово-комунальні послуги». Закон № 2866 - Закон України від 29.11.2001 р № 2866-III «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». План рахунків - План рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств і організацій, затверджений наказом МФУ від 30.11.99 р. № 291.

Інструкція № 291 - Інструкція про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств і організацій, затверджена Наказом МФУ від 30.11.99 р № 291. П (С) БО 15 - Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 15 « дохід », затверджене наказом МФУ від 29.11.99 р № 290. П (С) БО 7 - Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7« Основні засоби », затверджене наказом МФУ від 27.04.2000 р № 92.

Коли застосовується касовий метод визначення бази для обчислення ПДВ

Тимчасово, до набрання чинності Податковим кодексом України, платники податку,

? які продають теплову енергію, газ природний (крім скрапленого), включаючи вартість його транспортування,

? надають послуги водопостачання, водовідведення,

? надають послуги, вартість яких включається до складу квартирної плати чи плати за утримання житла *,

фізичним особам, бюджетним установам, не зареєстрованим платниками цього податку, а також житлово-експлуатаційним конторам, квартирно-експлуатаційним частинам, товариствам співвласників житла, іншим подібним платникам податку, які здійснюють збір коштів від зазначених покупців з метою подальшого їх перерахування продавцям таких товарів (послуг ) в компенсацию их стоимости (далее — ЖЭКи), определяют базу налогообложения операций по поставке таких товаров (услуг) по кассовому способу.

За касовим способом визначається також база оподаткування операцій з поставки зазначених товарів (послуг) для ЖЕКів та бюджетних установ, що отримують ці товари (послуги), у разі якщо вони зареєстровані як платники податку.

Пункт 11.11. Закону про ПДВ

* Послуги, вартість яких включається до складу квартирної плати чи плати за утримання житла, - послуги з технічного обслуговування ліфтів та диспетчерських систем, систем протипожежної автоматики та димовидалення, побутових електроплит, обслуговування димовентиляційних каналів, внутрішньобудинкових систем водо-, теплопостачання, водовідведення та зливової каналізації, вивезення та утилізації твердого побутового та грубого сміття, прибирання будинкової та прибудинкової території, а також інші послуги, які надаються ЖЕКами за їх рахунок (пп. 11.11 Закону про ПДВ).