Новини / аналітика

Повноваження власника майна не зводяться лише до володіння, користування чи розпорядження як фізичним діям, хоча, по суті, всі інші дії можна визначити саме цими категоріями. Складність визначення моменту виникнення права відчуження нерухомого майна розглянув в матеріалі "Дрейфує момент" . Предметом же обговорення на форумі ЛІГА БізнесІнформ на цей раз стала проблема легалізації права власності в БТІ.

Ситуація, що розглядається на форумі, полягала в тому, що власник нерухомості має намір продати своє майно, використовуючи для цього договір комісії. При цьому комісіонеру доручається продати нерухомість. У зв'язку з цим у відвідувача даного форуму виникло питання, чи потрібно для реєстрації права власності в БТІ представляти також договір комісії.

Начебто вимога ...

Продаж нерухомості комісіонером відноситься до досить непростим правових явищ. Складність реалізації нерухомого майна таким способом визначається, по-перше, сама природа заклала договору комісії. Адже в угоді, зробленої за дорученням комітента, комісіонер діє від свого імені. По-друге - предметом договору комісії є доручення здійснити операцію купівлі-продажу нерухомого майна.

Варто зазначити, що Цивільний кодекс не містить спеціальних норм щодо форми договору комісії. Тому в питанні форми слід виходити із суті доручення. Так як договором комісії доручається здійснити операцію купівлі-продажу нерухомості, то він повинен полягати в формі, передбаченої для такої угоди. згідно ст. 657 Цивільного кодексу , Договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а також державній реєстрації. Крім цього, ст. 182 Цивільного кодексу передбачає державну реєстрацію прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості. Тому можна було б прийти до висновку, що письмовий договір комісії підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Право або доручення?

Складність реалізації нерухомості через комісіонера полягає і в тому, що, з одного боку, він отримує право відчужувати нерухоме майно, а з іншого - це не стільки його право, скільки надане доручення.

Цивільний кодекс містить окрему статтю, яка встановлює категорії осіб, яким належить право продажу товару. Так, згідно з ст. 658 Цивільного кодексу , Такою особою є власник, крім випадків примусового продажу, а також в інших випадках, передбачених законом. Саме до останнього випадку і відноситься реалізація товару комісіонером, коли реальний власник доручає здійснити операцію купівлі-продажу, надаючи одночасно з договором комісії право відчуження майна як одного зі складових права власності.

Обмеження щодо здійснення операцій купівлі-продажу не власником, а комісіонером стосуються тих випадків, коли доручені до здійснення угоди носять суто особистісний характер. Якби право відчуження і договір комісії на продаж нерухомого майна підлягали обов'язковій державній реєстрації, можна було б прийти до остаточного висновку, що купівля-продаж нерухомості носить особистісний характер і тому не може відбуватися іншою особою (стороною угоди) з боку продавця.

Але системний аналіз ст. 182 Цивільного кодексу і норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (далі - Закон про реєстрацію) дозволяє прийти до висновку, що реєстрації підлягають не всі права і не з усіма угодами щодо нерухомості, а тільки ті, які прямо вказані Цивільним кодексом і / або Законом про реєстрацію.

До прав, що підлягають державній реєстрації, відносяться: право власності, інші речові права на нерухоме майно (право володіння, право користування (сервітут) і т. П.). При цьому право відчуження нерухомості не належить до тих прав, які підлягають обов'язковій реєстрації. А власник в нашій ситуації за допомогою договору комісії передає комісіонеру саме право відчуження. Крім цього, ст. 19 Закону про реєстрацію містить перелік документів для державної реєстрації. Але в ньому відсутній договір комісії. Тому можна стверджувати, що ні договір комісії, ні право відчуження не підлягають державній реєстрації. Отже, цілком достатньо договір комісії укласти в письмовій формі і нотаріально засвідчити (див. Додатково "Експертна думка").

Підводні камені

Потрібно мати на увазі, що стороною "від продавця" в договорі купівлі-продажу буде комісіонер, а не реальний власник майна. Тому обов'язково в угоді купівлі-продажу вказати реквізити договору комісії, яким комісіонер уповноважується здійснити операцію купівлі-продажу нерухомості.

Реальний власник не зможе захистити своє право на майно шляхом визнання недійсною угоди, в якій він не є стороною

Оскільки стороною договору купівлі-продажу нерухомого майна не буде реальний власник, то в разі виникнення необхідності захистити права власника майна йому не варто подавати позов про визнання договору купівлі-продажу недійсним. Це пояснюється тим, що права власника не підлягають захисту шляхом визнання недійсним договору, в якому він не є стороною (див. постанови ВГСУ від 21.02.2007 у справі № 07 / 401-05 , від 21.02.2007 по справі № 30/42 (10/338) , від 23.01.2007 по справі № 16 / 1940-1572 і матеріал "Недієздатна реституція" ). Для захисту прав власника ефективніше використовувати віндикаційний позов.

Треба б зареєструвати

Органом, який на даний момент здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, є БТІ. У своїй діяльності воно безпосередньо керується Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно . Цей документ не передбачає надання договору комісії для реєстрації права власності на нерухоме майно. Тому надавати такий договір необов'язково.

Експертна думка

Як повідомив кореспонденту адвокат юридичної фірми "ЮСТ Україна" Ігор Куликов: "Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу (далі - ЦК) договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає державній реєстрації. Слід зазначити, що правова суть договору комісії передбачає можливість укладення даного виду договору з метою продажу комісіонером нерухомого майна, що належить комітенту.

згідно ст. 1028 ЦК , Законом можуть бути встановлені особливості укладення договору комісії щодо певних видів майна.

Слід зазначити, що законодавство не містить вимоги про обов'язкове укладання договору комісії в нотаріальній формі. В даному випадку буде достатньо простої письмової форми договору.

Однак на практиці нотаріуси відмовляються посвідчувати угоду купівлі-продажу нерухомості в разі, якщо повноваження продавця підтверджуються простою письмовою формою договору комісії. Разом з тим в Вас виникли сумніви щодо справжності підпису на договорі комісії нотаріус має право направити даний документ на експертизу.

Потрібно відзначити, що навіть у разі, якщо нотаріус засвідчить угоду, непорозуміння можуть виникнути при реєстрації права власності в БТІ, оскільки продавцем буде вказано комісіонер. Однак законні підстави для відмови органами БТІ в реєстрації права власності в нашому випадку відсутні ".

Таким чином, чинне законодавство дозволяє здійснювати реалізацію нерухомого майна комісіонером без обов'язкової реєстрації договору комісії, який можна не подавати до БТІ для реєстрації права власності. Але власнику нерухомості слід пам'ятати, що в разі потреби він не зможе захистити свої права шляхом визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Автор: Ігор БІЛЕЦЬКИЙ